Egenkapitalkravet for boliglån

Utlånsforskriften § 7 sier at et nedbetalingslån med pant i bolig på innvilgelsestidspunktet ikke skal overstige 90 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag for boligen. Verdigrunnlaget kan ikke være høyere enn markedsverdien vurdert forsiktig. Du trenger derfor minst 10 prosent egenkapital.

Rammekreditter uten avdrag (boligkreditt) kan ikke overstige 60 prosent av boligens verdi. Kravet til egenkapital ble senket fra 15 til 10 prosent da Finansdepartementet økte maksimal belåningsgrad fra 85 til 90 prosent med virkning fra 31. desember 2024. Ved samme endring ble forskriften gjort varig. Lovdata viser ingen senere endringer per 6. oktober 2026.

Alle lån med pant i boligen skal regnes med i belåningsgraden, også fellesgjeld i borettslag og boligsameier. Et eksempel, der vi antar at banken setter verdien lik totalprisen:

Egenkapitalen er altså 10 prosent av totalprisen, ikke av prisantydningen. Kartverket opplyser at det ikke beregnes dokumentavgift for borettslagsandeler. Kjøper du en selveierbolig, kommer dokumentavgift på 2,5 prosent av eiendommens verdi i tillegg. Ta den med når du regner ut hvor mye egne penger du trenger.

Etter § 6 skal banken ikke gi lån hvis samlet gjeld overstiger fem ganger årsinntekten. Årsinntekt er personinntekten slik skatteloven definerer den, eventuelt alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag. Skattefri inntekt kan regnes med hvis den er dokumenterbar og stabil.

Tredje kolonne viser rommet for nytt boliglån når du allerede har 300 000 kroner i annen gjeld, for eksempel studielån eller billån. Regn på din egen situasjon i kalkulatoren for hvor mye du kan låne.

Etter § 5 skal banken ikke gi lån hvis du ikke vil ha nok til normale utgifter til livsopphold ved en renteøkning på 3 prosentpoeng på samlet gjeld. Banken skal uansett legge til grunn en rente på minst 7 prosent. For fastrentelån kan økningen beregnes på restgjelden når fastrenteperioden er over.

Median nominell rente for vanlige boliglån i Finansportalen er nå 5,75 %. Banken må da teste om du tåler 8,75 %. For et annuitetslån på 3 000 000 kroner over 25 år betyr det at terminbeløpet går fra om lag 18 873 til 24 664 kroner i måneden – og budsjettet ditt må gå opp med det høyeste beløpet. (Data hentet 6. oktober 2026.)

Låner du mer enn 60 prosent av boligens verdi, skal banken etter § 9 kreve årlig nedbetaling på minst det laveste av 2,5 prosent av innvilget lån og det avdraget et annuitetslån med 30 års nedbetalingstid ville hatt.

Banken kan gi lån som ikke oppfyller ett eller flere av kravene i §§ 5, 6, 7 og 9 for inntil 10 prosent av verdien av innvilgede boliglån hvert kvartal. For boliger i Oslo er kvoten 8 prosent eller inntil 15 millioner kroner per kvartal (§ 12). Kvoten er bankens, ikke din rettighet.

Får du ikke lån i vanlig bank, kan du søke kommunen om startlån. Husbanken opplyser at vanlig startlån ikke krever egenkapital, mens startlån til førstegangsetablerere krever minst 5 prosent. Se også boliglån for unge og førstegangskjøpere.

Er du ung, gir BSU skattefradrag på sparingen. Ellers bør pengene stå på en sparekonto med god rente frem til kjøpet. Skatteetaten lister kjøp av egen bolig og omkostninger ved kjøpet blant det BSU-pengene kan brukes til.